금융당국이 부동산 안정 대책의 일환으로 임대사업자에게 주택담보인정비율(LTV)을 적용하는 방안을 검토 중이다. 주택 시장으로 향하는 자금줄을 조여야 집값이 안정된다는 판단에서다. 3일 금융권에 따르면 올해 3월 '자영업자대출 가이드라인'이 도입된 후 지난 7월 은행권 개인사업자대출은 2조5000억원 늘어 최대치를 나타났다.

통상 개인사업자대출의 40%가량이 임대사업자대출인 점을 감안하면 이 자금 중 상당수가 부동산 시장으로 흘러 들어갔을 가능성이 있다는 게 금융당국의 판단이다. LTV 규제의 경우 사각지대로 지목된다. 현재 투기과열지구에는 LTV를 40%까지 강화해 적용하고 있지만 임대사업자 대출에는 LTV 규제가 전혀 적용되지 않는다. 이 때문에 임대사업자로 등록만 하면 일반 주택담보대출에 적용되는 LTV 40%(서울 기준) 규제에서 벗어나 집값의 80%까지 대출받을 수 있는 실정이다. 금융당국 관계자는 "문제가 제기되는 내용들을 검토한 뒤 조만간 확정 발표할 것"이라고 말했다.

임대사업자대출에 적용되는 임대수익이자상환비율(RTI)도 강화될 전망이다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배가 각각 적용된다. 주택 임대사업으로 벌어들이는 돈이 이자비용의 1.25배는 돼야 은행 대출이 가능하다는 뜻이다. 예를 들어 주택 임대업자의 연간 이자 비용이 1000만원이면 연 임대소득이 1250만원은 돼야 신규대출을 받을 수 있다는 의미다.

하지만 대부분의 임대업자들이 기준선에 미달하더라도 은행 판단에 따라 대출을 내주는 경우가 있었다. 이에 총부채상환비율(DTI) 규제처럼 기준에 미치지 못하면 아예 대출을 내줄 수 없도록 강제하는 방안도 금융당국은 검토하고 있다.

이대로 시행된다면 자영업자대출을 상당히 억누르는 효과는 있겠지만, 자영업자대출을 섣불리 건드릴 경우 영세 사업자까지 충격을 받을 수 있다는 게 당국의 고민이다. 시중은행들은 올 3월 RTI를 도입했으며 저축은행권에는 오는 10월부터 적용된다.

가계대출 측면에서는 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화해 시행하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 하는 모든 부채의 원리금을 연 소득으로 나눈 비율이다. 예를 들어 연간 부채 원리금이 7500만원이고, 연 소득이 5000만원이라면 DSR은 150%가 된다. 주담대만 포함되는 DTI와 달리 신용대출·학자금대출·할부금까지 계산식에 모두 포함되는 게 특징이다.

시중은행들은 올 3월 DSR을 시범 도입해 운영해왔으며 10월부터 본격적으로 관리지표로 포함할 계획이다. 현재 대다수 시중은행들은 DSR 100%를 고(高)위험 대출의 기준으로 보고 있다. DSR 100%를 넘긴 대출은 무조건 본점 심사를 거치게 하는 한편 고위험 대출은 은행이 내주는 전체 대출에서 일정 수준 이하로 관리하는 게 핵심이다. 고객 입장에서 보면 DSR이 100%를 넘더라도 대출을 반드시 거절당하는 것은 아니기 때문에 상대적으로 느슨한 규제로 볼 수 있다.

이에 따라 금융당국은 DSR 관리선을 상향하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 100%에서 70~80%로 조정하는 방안이 거론된다. 예를 들어 연소득이 5000만원일 경우 DSR이 100%이면 연간 부채 원리금이 5000만원이지만, 80%로 낮아지면 연간 부채 원리금이 4000만원으로 낮아진다. 원칙적으로 여기에 해당하면 추가 심사를 거쳐야 대출 여부가 결정된다.

또 지금은 은행들이 DSR 기준을 철저히 지킨다기 보다는 다소 여유있게 대출을 해주고 있지만, 금융당국의 감시가 강화될 경우 기준선을 낮추는 것만으로 대출이 까다로워지는 효과를 낼 수 있기 때문이다. 금융당국은 DSR 상향 여부는 이달 발표되는 집값 안정화 대책에 담지 않고 10월에 별도 발표할 예정이다.