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부동산 매수 타이밍... ‘세금폭탄’ 4·6월 급매 주목해야

기사승인 2019.01.31  17:38:08

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‘개별 공시지가’ 발표는 4월, ‘보유세 과세’ 기준일은 6월
다주택자들 보유 ‘고가 매물’ 급매 시장에 쏟아질 가능성

사진의 아파트 단지는 본 기사와 아무런 관련이 없습니다. 사진=시장경제DB

오는 4월과 6월, 부동산업계가 적지 않게 흔들린 전망이다. 정부의 개별 주택가격이 오는 4월 발표되고, 보유세 과세 기준일이 되는 6월 안팎으로 세금 납부 여력이 딸리는 다주택자들이 물량을 급매로 내놓을 가능성이 높아지고 있기 때문이다.

국토교통부는 지난 24일 표준 단독주택 공시가격을 발표했다. 전국 주택 가격은 지난해 보다 9.13% 상승했고, 서울 상승률은 전국 평균의 약 2배인 17.75%에 달했다. 특히 서울 강남구는 42.8%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 표준 단독주택 공시가격 제도가 만들어진 이래로 역대 최대 인상폭을 기록했다.

그런데 정부가 오는 4월 ‘개별주택 공시가격’도 ‘표준 단독주택 공시가격’ 수준으로 올릴 것으로 예상되면서 다주택자들, 아파트 매입자들의 세금 폭탄이 우려되고 있다.

표준 단독주택 공시가격이란 나라에서 세금을 부과하기 위해 정한 '단독주택' 가격을 말한다. ‘개별주택 공시가격’은 아파트, 다세대, 연립주택에 매긴 가격을 말한다. 여기서 국민들이 우려하고 있는 부분은 국토부가 오는 4월 ‘개별주택 공시가격’도 ‘표준 단독주택 공시가격’ 수준으로 올릴 것으로 확실시 되고 있다는 점이다.

표준주택 공시가격은 지역 부동산 상황을 대표하는 주택과 땅의 샘플을 골라 값을 매긴다. 개별주택 공시가격은 표준공시가격을 기반으로 개별 부동산 가격을 책정한 것이다. 간단히 말해 표준 단독주택 공시가격이 오르면 전국 개별 단독주택가격도 오르는 것은 당연하고, 오른 만큼 세금을 더 내야 한다는 점이다.

그렇다면 오는 4월 발표할 아파트 공시가격은 도대체 얼마나 오를까. 정부는 아직까지 아파트 공시가격(개별 주택)의 구체적인 인상폭은 언급하지 않고 있다. 다만 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 못하는 경우가 허다하기 때문에 현재 시세의 40~70%인 공시가격을 80%까지 끌어올릴 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

그동안 정부는 단독주택의 공시가격 시세 반영률이 평균 51.9%(2017년 기준)에 불과해 아파트 시세 반영률(평균 70%)보다 낮다고 강조해왔다. 이를 바꿔 말하면 ‘아파트값’을 잡기 위해서는 공시가격을 높이고, 세금을 더 걷어야 한다는 것이다.

문제는 최근 2년 동안 서울 아파트값이 폭등하다시피 해 고가 아파트는 물론 중저가 아파트 공시가격도 상당히 오를 것으로 보인다. 부자, 중산층, 서민 모두에게 세금 폭탄이 떨어질 수 있는 대목이다. 특히 집값이 많이 오른 다주택자들은 세금 부담이 몇 배나 커진다. 1주택자 세 부담 상한선은 전년도의 최고 150%지만 2주택자는 200%, 3주택자 이상은 300%로 비례한다.

한꺼번에 오른 보유세를 버티지 못하고 집을 파는 사람도 나올 수 있고, 그 시점이 4월이 될 것으로 보인다. 6월도 급매를 기대해 볼 수 있는 시점이다. 6월 1일이 보유세 과세 기준일이 되기 때문이다.

전문가들은 아파트 공시가격 발표를 앞두고 다주택자들이 매물을 급매로 처분하거나 임대사업자 등록에 나설 공산이 크다고 보고 있다. 집값이 계속 하락하는 상황에서 일부 자산형 다주택자들을 제외하고 전세와 대출 등을 끼고 갭투자에 나선 다주택자들의 입지가 갈수록 좁아질 수밖에 없기 때문이다. 집값 하락세에 갈수록 느는 세 부담으로 자금 여력이 없는 다주택자들은 더 이상 버티기 어렵다는 뜻이다.

리얼투데이 장재현 연구원은 "강남과 평창, 판교 등 일부 단독주택과 고가주택은 급매 등 매물로 나올 가능성이 있고 이미 지난 2007년, 2008년도에 종부세 인상 시절 세금 납부 여력 부족으로 인한 급매물이 시장에 나온 적도 있다"며 "일부 다주택자들이 세금을 폭탄을 우려해 증여나 임대주택 사업자 등록 등을 고민한 후 그래도 여력이 안된다면 급매로 내놓을 수 있다"고 말했다.

정규호 기자 jkh@meconomynews.com

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