‘가을’은 부동산업계의 성수기다. 부동산업계에선 가을을 ‘분양의 계절’로 부른다. 하지만 올해 가을은 이런 분위기가 없다. 분양가를 놓고, 건설사들과 주택도시보증공사(이하 HUG)가 치열한 줄다리기 싸움을 하고 있기 때문이다.

개발 신드룸 호재를 등에 업고 있는 강북의 아파트 분양이 대거 연기되고 있다. 동대문구 전농동 청량리4구역을 재개발한 '청량리역롯데캐슬SKY-L65'와 동대문구 'e편한세상 용두5구역', 은평구 응암동 '현대힐스테이트 응암1구역', 은평구 수색동 'DMC SK뷰', 동작구 '사당3구역 푸르지오' 등 여러 단지가 분양 일정을 후퇴시켰다. 동대문 용두 5구역을 재개발한 e편한세상 청계센트럴포레는 이달 분양 예정에서 아예 잠정 미정으로 바꿨다.

이들 단지가 분양 일정을 연기하는 이유는 분양가 때문이다. 청량리역롯데캐슬 SKY-L65의 경우 건설사와 조합은 3.3㎡당 2600만원선을 생각하고 있다. 하지만 HUG는 이보다 300만원 더 낮은 ‘2300만원’을 요구하고 있다. e편한세상 청계센트럴포레도 조합은 3.3㎡당 2400만원선을 원하고 있다. 하지만 HUG는 2200만∼2300만원이 적정하다고 보고 있다.

강남에서도 이런 현상이 일어나고 있다. 삼성물산 서울 강남의 마지막 로또로 불리는 ‘래미안 리더스원'을 분양하면서 HUG와의 분양가 줄다리기 싸움에서 승기를 잡기 위해 수차례 분양 일정을 연기한 바 있다. 삼성물산은 '래미안 리더스원'을 올해 4월 분양 예정에서 9월로, 9월에서 다시 10월 말로, 이는 다시 11월 6일로 연기했다.

HUG는 지난 16일 래미안 리더스원의 일반 분양가를 3.3㎡당 4489만원으로 확정해 분양 보증서를 발급했다. 주변 시세보다 저렴하게 책정돼 청약에 당첨만 되면 수천억대의 웃돈(프리미엄)이 붙을 것이란 기대감이 높았다.

개포동 개포주공4단지 재건축 '개포그랑자이' 역시 HUG의 분양가 통제 탓에 분양을 내년 상반기로 연기했다.

HUG가 분양가를 통제하고 있는 이유는 문재인 정부의 정책 기조 때문이다. 문 정부가 집값을 잡겠다고 천명하고 있기 때문에 공공 기관이 이를 따르고 있다는 것.

HUG가 건설사 및 조합의 분양가를 통제하기 위해 사용하고 있는 카드는 ‘분양보증서 미발급’이다.

분양보증서란 건설사가 파산할 때를 대비해 분양 계약자의 피해를 막고자 주택도시보증공사가 보증하는 제도다. 건설사들이 아파트를 분양을 진행하려면 반드시 분양보증을 받아야 한다.
미분양주택 500가구 이상인 지역 중에서 최근 3개월간 미분양주택이 50% 이상 늘었거나 전년 평균보다 2배 이상 증가한 지역 위주로 발급한다.

하지만 지금은 HUG가 1년 이내 분양된 단지의 분양가 110%를 초과하면 분양보증서를 발급하지 않겠다고 밝히고 있다. 분양가를 올리려는 조합과 이를 규제하는 HUG 간의 갈등이 커지는 이유다.

과거 같았으면 기준에 맞게 분양보증서를 발급했지만 현재는 문 정부의 부동산 기조 때문에 발급 기준과 상관없이 분양보증서를 발급해 주지 않는다는 분위기가 업계 팽배하다.

문제는 HUG의 이런 조치가 집 값 양극화를 더욱 부추긴다는 지적도 나온다. A건설사 관계자는 “지역 미분양에 따른 분양보증서 발급은 분양이 잘 되는 지역과 안 되는 지역을 더욱 심화시키게 할 것으로 보인다”며 “결국 분양성이 좋은 곳, 수요자들이 몰리는 곳에만 양질의 주택이 공급 될 것”이라고 말했다.

HUG가 집값 폭등의 이유로 분양보증서를 발급해주지 않는다면 발급해주지 않는 단지가 바로 무조건 집값이 뛰는 곳이라고 정부가 인증을 해 주는 꼴이라는 것이다. 

또 분양가가 낮아지면 시세 차익을 챙기는 당첨자와는 달리 조합과 건설사는 부담만 커지게 된다. 조합은 낮아진 분양가로 인한 추가 분담금을 더 내야 된다. 건설사는 특별공급 심사부터 중도금 대출, 확장비용, 건축비 등 모든 부문에서 허리띠를 졸라매야 하는 부담감도 있다. 이는 곧 소비자 피해로 직결된다는 지적이다.